投資用賃貸中古マンションを買う場合、【空室隠し】に注意!

先日、管理物件の大家さんから

「おらーーー!!!入居募集をとめろぉぉ!!!!」

と連絡がありました。

「へい!かしこまりました!」

って募集を止めて、ちなみになぜ募集をやめるのか聞いてみたところ

「アテがあってな」

とのこと

・・・・

・・・

・・

「そんなバカな」

と思いましたがそれはもちろん言えません。

エリア的に海が近く、津波の恐れがあるため不人気物件。

5部屋も空きがある物件で、近くに大きな法人も無い。

いっぺんにそんなに決まるアテがあるなんて信じられません。

・・・実はこれは、物件を投資家に売るための「空室隠し」なのです。

【空室隠しって何?】

これは一般的な言葉ではありません。

物件を売りたい不動産業者や大家さんが空室があることを隠すんです。

それを勝手に僕が【空室隠し】と名付けてます。

投資家の方は普通は、多数の空室がある物件は購入を避けたいはずです。

そのため、物件を売りたい不動産屋が大家さんに募集を止めるように指示します。

さらに物件の募集看板の撤去や、集合ポストの投函禁止シールをはがす、場合によっては空室にカーテンをつけるなど、実際に物件を見に行っても満室経営できているような工作をする場合もあります。

それで購入が決まったら、解約が重なって空室が増えたと買主に伝える。

これは詐欺みたいなもので、許されないことだと思います。

不動産屋の言うことを安易に信用してはいけない

投資用中古マンションやアパートを購入希望の投資家の方々に声を大にして言いたい

「投資用中古マンションを売ろうとする不動産会社の言うことを安易に信じるな」と。

長年付き合いのある不動産会社や営業マンならいいですが、最近増えている設立5年未満の不動産会社(主に投資用マンション・アパートの売買を生業にしている会社)の言うことを鵜呑みにして物件を購入するのはやめてください。

ちなみに設立5年未満の不動産会社は宅建業免許番号を確認すれば分かります。

「国土交通大臣免許(3)○○号」「東京都知事免許(10)××号」といった番号です。

このカッコ内にある数字が免許の更新回数です。

0はなく1からスタートするので設立5年たってない不動産会社はこのカッコ内が1です。

宅建業免許番号は国土交通省が提供している建設業者・宅建業者等企業情報検索システムを使えば社名・称号や住所などで簡単に調べられます。

参考:国土交通省建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

設立して5年未満だから信用できない、それ以上だから安心とは言い切れませんが、一つの基準にはなります。

2018年現在、投資用マンションの売買が活発です。

東京にいる投資家が地方の物件を買うようなことも多いです。

人によって見解は変わりますが、この流れは2020年の東京オリンピックまでは続くと考えられています。

投資用マンションやアパートの購入なんて、とんでもなく高い買い物です。

信頼できる不動産屋から信頼できる情報をもらって購入しないと痛い目にあいます。

また、情報源は多数確保して、色々な不動産会社から情報を得るようにしましょう。

じゃあ投資用中古マンションやアパートを買う時はどうしたらいいの?

売買仲介をしてくれる不動産会社の意見だけで判断せず、自分自身で出来る限りの調査をしてください。

その不動産屋が「現在満室ですよ。」と言っても鵜呑みにせずに自分で調査です!

まずは、購入予定の物件の周辺の不動産会社に聞き込み調査です。

売買仲介をしてくれる不動産会社が管理会社だった場合は別ですが、別だった場合は管理会社を見つけるのが一番良いです。

管理会社を探すのに使うのは、まずはgoogle先生。

購入予定の物件の住所を検索します。

住所が分からなかったら分かる範囲で一番詳細なエリアと物件名です。

例えば

「東京都港区六本木 WAGOマンション」

とかそんな感じです。(※上記マンションはありません)

googlemapに登録済の物件であれば地図が出てきます。

そして使うのはgoogleストリートビュー。

ストリートビューを使って物件を見てください。

探すのは看板です。管理会社が建物敷地内に看板を設置していることがあります。

その看板が読み取れたらラッキー!そこが管理会社の可能性が高いです。

会社名が分かればgoogleで検索して調べれば良いですし、電話番号が分かればそのまま電話してしまえば良いです。

※たくさんの不動産屋の看板が付いている物件は管理会社が入ってない一般物件(大家さん管理物件)のことが多いです。

ストリートビューで管理会社が分からない物件は仲介店舗に直接聞いてみる。

道が細かったり、まだストリートビューに対応していない地域だったり、そもそも看板がついてない物件だった場合は、物件近くの不動産屋(仲介店舗)に聞いてみましょう!

その際は物件の購入を検討している旨を伝えて、

  • 管理会社はどこか(親切な不動産屋なら教えてくれます)
  • 最近の入居状況はどうか
  • 空室が出た場合、早めに決まりそうか
  • 決まりにくい物件ならば、何をどうしたら決まるか(家賃値下げ・リフォーム・設備アップ等)

などの情報を集めましょう。

情報は多ければ多いほど良いです。

購入のための判断材料をたくさん集めて整理しましょう。

そして購入する前に物件は必ず見に行ってください。

信じられないことですが、何千万もする買い物なのに見ずに購入する人がいるのです。

そういう人はお金がありあまっているのか、運が良くていままではそれで上手くいっているのか・・・

見ないと分からないことはたくさんあります。

まずは【空室隠し】がないかどうか、確認してください。

不動産会社が満室だと言っていても、自分の目で確認してみてください。

  • 窓にカーテンがされてなくて、物干しざおがない
  • 集合ポストに投函不要シールが貼られている(シールの数だけ空室があります)
  • 入居者募集看板が付いている

上記のような場合は空室がある可能性が高いです。

あとは偶然入居者が外にいるようであれば、

「こちらのマンションに空室ってあるんですかー?」

って聞いてみてもいいと思います。

地方の賃貸マンション・アパートは1棟で自治会の班をやっている場合があるので、空室の状況を把握していることもあるんです。

そしてついでに、

  • 共用部の傷み具合
  • 周辺住宅の状況(街灯やコンビニの有無等)
  • 入居者の質

等も確認しておくと良いです。

最後に

投資というのは、あくまで「自己責任」です。

自分自身で「買う」のか「買わない」のか判断しなければなりません。

一つの不動産屋からの偏った情報だけで判断してはいけません。

「空室隠し」もありますし、売りたい不動産会社が出してくる収支計画はかなり甘い場合が多いです。

さらに言えば銀行だって信用できません。

※投資家の方はご存知「かぼちゃの馬車」のスルガ銀行のようなこともありますからね・・

中古マンション投資はかなりリスキーな投資です。

成功したいのであれば、

しっかりと勉強し、

たくさんの情報を集めて、

世の中の流れを読んでください。

それでも全体に成功するかは分かりません。

仕事柄、成功している投資家さんにも結構会うのですが、皆さん、凄く勉強していますし、新しい情報に敏感です。

そういった基本を忘れずに続けて行くことが大事だって事ですね。

※不動産投資に限った話ではないですけどね!

 

 

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