賃貸営業マンの仕事内容と必要な重要スキル3つを紹介します。

お部屋探しをする時に、案内をしてくれるのは【賃貸営業マン】です。

しかし当然ながら、案内だけしているわけではなく、他にも日々様々な業務を行っています。

  • 賃貸営業マンになりたい
  • 賃貸営業マンの仕事ってどんな感じか知りたい
  • 賃貸営業マンって楽そう

そんな方に、【賃貸営業マン】が具体的にどんな仕事をしているのか、ご紹介します。

賃貸営業マンの仕事内容

1.物件情報の仕入れ

まずは物件の情報を仕入れることです。

物件情報がなければお客様に紹介することができませんからね!

仕入れ先は主に

  • 賃貸物件の管理会社(不動産屋)
  • 賃貸物件の大家さん

この2つです。

管理会社からの仕入れの場合

今は9割以上の物件が管理会社から仕入れることになります。

通常、ある程度長く営業している不動産屋であれば、近隣の管理会社とつながりがあります。

既につながりが出来ていれば、その管理会社が管理している物件に退去予定が出たり、リフォーム工事を行ったり、新築物件や新規管理物件が増えた時には情報をメールやFAXで連絡してくれます。

そのため、待っていればある程度の物件情報は集まってきます。

業界管理会社大手の大東建託パートナーズさんとか大和リビングさんとかは、ネット上のシステムで物件の最新情報が共有できるようになっています。

新築物件や退去予定などもかなり早い段階で情報を得ることができます。

ちなみに新規で不動産屋を始めた場合は、近隣の不動産屋を訪問して、管理している物件を紹介させてもらえるよう、お願いしに行きます。

まずは関係を構築することから始めないといけないので、ちょっと大変ですね。

大家さんからの仕入れの場合

SUUMOやHOME’S等の賃貸情報のポータルサイトを見ていると、担当エリアでも知らない物件が出てきます。

そういう物件は、大家さんが直接管理しているか、管理会社が情報を出していないかのどちらかになります。

そういう場合は実際に物件を見に行って、敷地のどこかに管理会社か大家さんが設置した看板がないか調べてみます。

大家さんの連絡先があればそこに連絡して、物件の紹介をさせてくれないかお願いしてみます。

大家さんとしては少しでも早く物件の空室を減らしたいので、断られることはまずありません。

もしどこかの管理会社が管理している物件だった場合は、その管理会社に連絡して、紹介が可能か聞いてみます。

戦略的に管理会社のみで扱っている場合、紹介不可の場合もあります。

そんな風に紹介できる物件を増やしていきます。

ちなみに大家さんが直接お店に物件紹介の依頼に来てくれることもあります。

2.物件の写真撮影&道順の把握

物件の情報を仕入れたら、次は写真を撮影します。

僕は基本的には天気の良い午前中に写真撮りに行くことが多いです。

午後の時間は来客が多くなるし、冬場は日が傾くのが早くなりますからね。

撮影箇所は、物件の外観・エントランス・共用部からはじまり、内部もかなり多いです。

玄関、リビング、キッチン、洗面所、ベットルーム、浴室、トイレ、インターホンなどの設備、収納、ベランダ、ベランダからの眺望・・・etc

撮れるところは全て撮るって感じですね。

さらに360度カメラを使った撮影や動画も撮影します。

物件周辺のスーパーやコンビニ、病院の外観なども撮影し集めていきます。

周辺情報は一度撮影して撮りためていけば多くの物件で流用できます。

最近はほとんどのお客様がインタネットで物件を探すので、少しでも多くの情報がネット上で分かるように、撮影箇所や方法が増えているというのが現状です。

そして写真撮影に行くついでに道順を覚えます。

僕の場合は行きと帰りで道を変えたりします。

そうすることで新しく開店した飲食店だったり、地域でやっているイベントなどを目にしたりしやすいので、お客様にお伝えできる情報が集められるので。(あと単純にあんまり知らない道を走るのが好きなので・・・)

3.ネット掲載&更新業務(専門スタッフがいる場合もあり)

物件の写真を撮影したら、ネットに掲載します。

ある程度の規模の会社だと、ネットの掲載や更新は営業マンではなく、専門のスタッフや部署で行う場合もあります。

比較的小規模の不動産屋だと営業マンが自分でネット掲載業務も行います。

SUUMOやHOME’S、をはじめとして多数のポータルサイトに掲載します。

多数のポータルサイトに掲載している会社だと、ほとんどの場合が一括掲載のシステムを導入しており、一つのシステムに掲載処理を行うと全てのポータルサイトにアップされるようになっています。

こういったシステムが導入されていないと、ネット掲載にかかる時間が膨大過ぎて他の仕事ができなくなってしまいますからね。

ちなみに募集家賃が下がったとか、礼金がなくなったとか、エアコンを追加で設置したとか、条件が変わった時も、できるだけ早く更新する必要があります。

日々多数の管理会社からそういった情報が届くため、営業マンがネットの更新も行う会社だと、結構ハードです。

4.問い合わせ対応

物件情報をネットに掲載すると、メールや電話で問い合わせが入ります。

問い合わせの入ったらすぐに物件の管理会社に最新の空室情報を確認し、空いていたら鍵の所在や駐車場の位置も聞いておきます。

お客様に連絡し、ご来店や現地案内の約束をします。

すぐに来れない方には類似物件の提案や、期間をおいて再度アポ取りのご連絡を入れます。

約束が取れていないお客様はリスト化されて、定期的に【追客する】ことになります。

そういったお客様が増えてくると仕事のボリュームも増えますね。

ちなみに最近は自動追客システムなども販売されています。

5.物件案内

そしてご来店をいただいたらまずはヒアリングです。

とにかく、まず問い合わせをした物件をみたいという人もいるし、まだいろいろ迷っていて他にもいい物件が無いか探している、という人もいます。

お客様が何を求めているのかを判断して、適切な対応をします。

見たい物件が決定したら、実際に一緒に現地に行き物件をご案内します。

東京などだと歩きや電車で案内も多いですが、地方は基本的に車です。

ご案内の最中にもお客様と会話をしながら、多くの情報を得ることが出来るので重要です。

物件に行くと、お客様から色々とご質問を受けることが多いので、お答えします。

そしてお店に戻る道中には、

  • 内覧した物件で申し込みをするのかどうか
  • 申し込みをしないのであれば、それはなぜか
  • 物件に満足していない場合は、何に不満があるのか

そういったことを話の流れの中で確認していきます。

物件に満足できなかった場合は再度ヒアリングをして、よりお客様の条件に合う物件がないか調べ提案します。

そこで再度案内になる場合もありますし、一旦持ち帰って検討する場合もあります。

持ち帰り検討の場合は、できる限りその場で次回来店の約束をします。

6.申込対応

お客様が物件を決定したら、申込書をご記入いただきます。

管理会社によって申込書の書式や必要書類は違います。

最近は保証会社加入必須の管理会社も多いです。

保証会社って何?って方は↓↓↓

参考記事:連帯保証人・保証会社とは。両方必要な場合もあるよ

そういった申込書類・必要書類を準備し、管理会社へFAXやメールして、入居審査になります。

大家さんが直接管理している物件なら大家さんに申込書を送って判断してもらいます。

無事に入居審査に通れば、契約の準備です。

7.契約書&重要事項説明書の準備

基本的には契約書と重要事項説明書は管理会社が作成することがほとんどです。

重要事項説明書は仲介した不動産屋が自社の書式で作成して説明する場合もあります。

管理会社から契約書類が届いたら間違いがないかを確認し、仲介業者としての記載部分を記入・捺印します。

他にも契約金等の明細、請求書、入居者へお渡しする契約手続きのご案内書類などを作成します。

8.重要事項説明(宅地建物取引士の免許がある人)&契約

宅地建物取引士の免許を持っている場合は、自分でお客様に重要事項説明を行います。

免許を持ってない人は持っている人にやってもらいます。

宅地建物取引士の免許を持っていないと自分で仕事を完結できないんです。

免許が無い人が重要事項の説明をすると法律違反になってしまいますから。

説明の中でお客様の質問や疑問があればちゃんとお答えをして、全てご納得いただいたら書類にサイン捺印をしていただきます。

最近は【IT重説】を行っている不動産屋もあります。

IT重説ならお客様にご来店いただく必要はありません。

IT重説って何よ?って方は↓↓↓

参考記事:契約者目線で考えた「IT重説」のメリット・デメリット

9.鍵渡し

契約書類へのサイン捺印が完了し、お客様にご準備いただく書類が揃い、契約金の振込が完了したら、あとは鍵のお渡しになります。

契約開始日の少し前に管理会社から鍵を受け取り、当日お客様にご来店いただき鍵のお渡しをします。

鍵のお渡しの際に、ゴミの出し場所や、ダイヤル式郵便ポストの開け方等のご説明をします。

これで賃貸営業マンとしての仕事は一通り完了します。

賃貸営業マンに必要な重要スキル

1.コミュニケーション能力

これはある程度訓練で上げることが出来る能力だと思っています。

僕もそもそもコミュニケーション能力が高いかというと、そうでもないです。

今でもプライベートでは自分から積極的に話しかけて仲良くなるっていうタイプではないし、大人数の飲み会だと空気と化してます。

それでも店舗の責任者として仲介業務を行っています。

つまり営業マンとしての「コミュニケーション能力」さえ磨けば大丈夫です。

営業マンとしての「コミュニケーション能力」はお客様と仲良しになる、というものではありません。

お客様に信頼される能力です。

  • お客様の希望をヒアリングする力
  • 逆にお客様の不満を察知する力
  • 丁寧に分かりやすく説明する力

こういったスキルを身につける必要があります。

2.繁忙期を乗り切る体力と精神力

賃貸営業マンは2月・3月・4月は超絶ブラックな忙しさです。

転勤、就職、就学が重なり、契約件数が半端なく増えます。

毎日夜遅くまで残業です。

大手の不動産屋は業務の縦割りや分担によって多少軽減されていますが、それでもやはり繁忙期は超多忙です。

体力に自信が無いという人や、精神的に病んでしまいそうだ。って人には無理かもしれません。

3.宅地建物取引士の資格

この資格がないと重要事項説明ができません。

自分一人で仕事を完結できないのは辛いですね。

入社時にはなくてもいいですが、出世するのに必ず必要という会社もあります。

どんな不動産屋でも、従業員には宅地建物取引士の資格は取って欲しいのです。

お店の中で5人に1人は必ず宅地建物取引士が必要と法律で決まってますからね!

ほとんどの不動産会社で資格手当(1万~2万/月)が出るので、とっておいて損はありません。

最後に

今回は賃貸営業マンの仕事内容と必要な重要スキル3つをご紹介しました。

実際は賃貸営業をしながら管理業務を行う、という会社もたくさんありますし、管理業務が主軸の会社の場合だと、業務内容は変わってきます。

参考記事:【不動産屋】と【管理会社】と【仲介会社】って何が違うのか説明するよ

個人的には賃貸営業という仕事は、そんなに難しい仕事ではないと思っています。

宅地建物取引士という資格も、しっかり勉強すれば誰でも取れると思います。(一般的には300時間の勉強で取れると言われているので、勉強せずにとるのは不可能ですけどね)

賃貸営業をしてみたい、という人は恐れずに挑戦してみたらいいと思います。

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